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    中国社科院蓝皮书预测2017年房价全面下滑

    作者: 来源:中国房地产报 时间:2016-06-06

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    专家表示房价走势复杂 简单预测无道理

    中房报记者 李文姹 北京报道

    中国社科院城市发展与环境研究所在5月5日发布了《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告》(以下简称“蓝皮书”)。报告认为,未来一线和部分二线城市房价上涨幅度将有所减缓。从较长时期看,如果宏观经济增长继续下滑,房地产价格有可能在2017年下半年出现全面下滑趋势。

    蓝皮书分析认为,从2011年开始,房地产投资进入下降周期。而正是从2010年以后,影响房地产购买的人口红利正在消失,与此同时,城镇化进程也在降速。

    “劳动人口比重下降,城镇化率增长放缓,这些因素是长期趋势。随着这些因素的叠加,中国房地产会像其他一些国家一样房价停涨。但短期来看,中国很多农民要进城,还没有房子?!惫倚畔⒅行木迷げ獠恐魅巫1α荚诮邮苤泄康夭钦卟煞檬北硎?,“通过长期因素,来判断明年的短期房地产价格变化,简单预测没有道理”。

    明年宏观经济继续下滑

    可能性不大

    蓝皮书首先给出2016年房地产价格走势的判断,蓝皮书执行主编王业强指出,在全面宽松的宏观经济政策刺激下,房地产价格整体上将呈上涨趋势,区域涨幅进一步分化:一线和部分二线城市房价将持续上涨,上涨幅度将有所减缓;二线城市房价将全面上涨,涨幅区域性分化明显;三四线城市在宽松的政策推动下库存将有所减少,房地产价格跌幅逐渐收窄回稳。但从较长时期看,如果宏观经济增长继续下滑,房地产价格有可能在2017年下半年出现全面下滑趋势。

    蓝皮书认为,明年宏观经济继续下滑是2017年下半年房价全面下滑的基础。

    从近几年的数据来看,中国经济增速在2010年最后一次达到两位数、2011年回落到9%平台后,从2012年开始在7%平台上平稳运行、缓缓下行,2015年全年实现经济增速6.9%。我国经济进入一个“L”型增长的新常态。

    “‘L’型的判断告诉我们,未来中国经济运行态势总体平稳,既不会出现强劲的反弹,也不会出现明显的失速?!敝泄示媒涣髦行男畔⒉扛辈砍ね蹙治?,当前中国经济面临的主要是结构性问题而不是周期性问题,进入新常态的中国经济内外环境变了,速度调整是必然的、正常的,这不是一两年的事。一方面中国经济当前面临很多困难和深层次矛盾,另一方面中国经济的潜力大、韧性足。

    今年一季度,中国经济同比增长6.7%,开局平稳。今年中国经济增长的预期目标为6.5%至7%,“十三五”经济增长目标是年均增速6.5%以上。这意味着,明年宏观经济预期并没有下滑的空间,如果明年宏观经济增速低于6.5%,接下来几年经济增速就要提高。

    招商银行高级分析师刘东亮在接受中国房地产报记者采访时表示,“不能简单地把房地产价格的涨跌和宏观经济增长快慢联系在一起。宏观经济不好,房地产价格确实会存在向下的压力,但是,不代表宏观经济增速放缓,就一定对应房地产价格下跌,不能一概而论?!?

    货币政策主导房价

    刘东亮认为,房价的涨跌,还要看货币的环境,比如货币是不是超发,流动性是不是泛滥,人民币汇率问题等,房地产价格的涨跌是多个因素作用的结果,从宏观经济判断房价,可能欠缺一些。

    中国社科院世界经济与政治研究所国际投资研究室主任张明指出,本轮房价企稳回升,始于贷款利率自2014年底的加速下行。在房地产开发没有恢复的情况下,成交量激增确实达到了去库存的效果。因此,本轮房价抬升是信贷扩张下的去库存政策所致,而非正常周期性回暖。

    蓝皮书指出,从房地产投资数据可以看到,2010年房地产投资增速达到33%的顶点,此后增速不断下滑,以此为界可以将中国房地产市场发展历程划为两个不同的阶段:1998~2010年的上升周期和2011年以后的下降周期。

    这一阶段划分与人口年龄结构变化也是一致的。2010年,劳动年龄人口占总人口的比重达到顶点74.53%。2010年以后,中国城镇化率达到51.27%,突破50%的拐点,意味着城镇化将由加速推进进入减速推进的时期。人口年龄结构拐点的出现意味着人口红利的结束,也将导致房地产市场出现拐点。因此,2010年之前房地产价格上涨与城镇化快速推进息息相关,表现为一种人口现象。

    此外,蓝皮书认为,从2010年开始,房地产价格更多体现为一种货币现象。2009年之后,中国广义货币M2大规模超常增长,甚至超过美日,成为全球规模最大的国家。同时M2/GDP的比值大幅上升,从2008年的1.58倍迅速上升到2014年的1.93倍。2015年则超过2倍,整个经济的杠杆水平大幅上升,对人民币形成强烈的贬值预期。

    对此,祝宝良分析,“人民币确实有贬值预期,但没有强烈的贬值预期。目前美国停止加息,人民币的汇率已经稳定,人民币的贬值预期也稳定了?!?

    对于房价的预测,祝宝良认为取决于货币政策、农民进城的落户政策、供地政策等因素综合作用?!叭绻迪衷诨醣伊恳丫艽罅?,房地产有泡沫,降低房地产的杠杆率,房地产价格肯定就向下跌。如果不是如此,那就不好判断了,还取决于政策走势。维持现有政策不变,现在房价就是上涨的,一线城市涨幅比较大,经过近期的政策调整,增幅放缓;二线城市全面上涨,三四线库存也在下降。所以,简单预测明年房价的变化走势是涨是跌没有什么道理”。

    明年房价或依然在

    上升周期

    货币政策导向将影响房价的涨跌?!叭绻髂甑幕醣艺呓羲?,房价是有可能下降的;如果继续量化宽松的货币环境,房价是不会下降的。宏观经济增速稳步调整,平稳过渡,这是国家层面确定的?!弊1α贾赋?,“房地产库存依然很大,尤其在三四线城市。今年房价突然上涨,原因就是货币政策的宽松”。

    蓝皮书亦指出,2016年积极财政政策将加大力度,稳健货币政策将更加灵活适度,未来宏观政策需要提供一个比较宽松的政策环境。

    “如果明年通胀率很高,房地产大概率事件是价格上涨。明年的货币政策不太可能出现紧缩,维持现状,甚至会更为宽松?!绷醵帘硎?。

    民生证券首席经济学家邱晓华指出,从房地产的发展形势来看,只要工业化、城市化、人口增长这三个趋势没有结束,中国的房地产就依然还处于增长期,只是增长率在回落,而不是进入到增长率由正转负的长期趋势。从房价的角度来看,主要是因为基本的消费需求依然还比较强烈,改善性的消费需求更强烈,投资投机性的需求受到了抑制,因此,这样一个角度来看它还会推动房价上涨。

    从国家统计局数据来看,1~3月,商品房销售面积24299万平方米,同比增长33.1%。商品房销售额18524亿元,增长54.1%。

    今年一季度,房地产开了一个好头。但一线城市过快上涨引起了管理层的政策调控,目前有所回落,二线城市成为接力上涨的主要阵地。

    中国指数研究院5月1日发布的百城价格指数显示,今年4月,全国100个城市(新建)住宅平均价格为11467元/平方米,环比上涨1.45%。值得关注的是,在新建住宅价格环比上涨的71个城市中,涨幅居前十位的城市依次是:惠州、昆山、中山、厦门、苏州、廊坊、南京、珠海、东莞、武汉,全部为热门二线城市。

    邱晓华认为,未来房地产市场的变化,会随不同的区域、不同的经济发展水平、不同的居住环境而发生差异性变化。一线城市房地产总体上还是处于供不应求的发展状态,所以涨价压力始终存在。对于三四线城市来说,需求远远跟不上供给,未来需求也不会明显增加。所以未来一线城市、二线城市会形成更好的发展局面,但是三四线城市可能会继续面临困难,不会发生很大的变化。

    (作者:李文姹)




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