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    楼市调控史:从行政干预到市场主导的艰难变奏

    作者: 来源:21世纪经济报道 时间:2016-03-15

    必威体育手机安卓app下载 www.zhenghaofh.net 楼市调控政策正从以往“一刀切”,转变为分城施策。调控手段的理想状态在于,明确政府责任,避免行政过度干预,使市场自发调整。但由于与经济发展、市场改革的周期叠加,楼市政策短期内仍需依赖“分城施策”的原则和一定行政手段。

    随着北京、上海、深圳等一线城市启动针对“房价过快上涨”的应急预案,我国房地产调控政策终于形成了这种基调:全国去库存,热点城市去杠杆。从去年以来,这种“有保有压”的基调已成常态。

    我国房地产调控史,最早可回溯到1992年公积金制度全面建立,此后经历了1998年市场化改革,2003年土地出让制度改革。据不完全统计,其间中央政府和各部委曾推出过数十项针对楼市的专项调控政策,地方政府的调控手段更是不计其数。

    按照很多从业者的说法,楼市调控政策正从以往的“一刀切”,转变为分城施策。这无疑是调控思路的重要进步。但即便如此,似乎仍难解决“去库存”与高房价间的矛盾。

    分析人士指出,我国房地产市场的发展,既有其本身规律,又与经济周期、住房民生、投资风向等密不可分。这也决定了政策的复杂性与多面效果。随着房地产市场迅速进入过剩时代,调控政策也将发生根本性变化。

    第四次“大宽松时代”

    回顾我国房地产调控史,当前正迎来第四次政策层面的大宽松。

    第一次肇始于1992年房改之初。随着住房公积金制度的全面推行,广州、深圳、海南等城市吹响房地产开发号角,社会贷款充裕,房地产投资增速加快。但随着海南房地产泡沫破裂和1993年紧缩性政策等推出,这一时代很快结束。

    第二次大宽松始于1998年。福利分房制度全面取消,对商品房价格管制取消,预示着房地产全面启动市场化改革。2002年有央行降息、土地招拍挂制度出台等。此后虽不断有政策打压,但房地产市场始终保持快速发展,直到2008年,金融?;唐剖谐」扰菽?。

    第三次宽松始于2008年末。为应对市场下行,“降息降税降首付”等系列组合拳打出,房地产再次迎来宽松政策环境。从2009年到2014年上半年,房地产市场始终保持快速增长,市场规模屡创新高。

    2014年“930新政”的出台,即被认为是第四次大宽松开启。去年以来,监管层又连续发布松绑楼市政策,并持续至今。

    虽然政策环境类似,但市场基本面已发生巨变。按照北京市房地产协会秘书长陈志的说法,经过连续多年的房地产投资高速增长,我国房地产市场已从短缺迅速走向过剩。

    陈志指出,经济增长对房地产的依赖并未发生根本改变。在经济调整期,若未能找到经济增长新引擎,政府部门对于房地产业的态度不会发生大转变。

    全国人大代表、建业集团董事长胡葆森近日向21世纪经济报道记者表示,据统计,去年上半年河南省多个县区的财政收入,平均降幅超过20%,部分城市超过25%。主要原因在于房地产市场冷淡导致的土地出让收入和相关税收下滑。

    胡葆森认为,要完成楼市“去库存”,最快也要2-3年,最慢则需5-6年。这也意味着,未来两到三年内,我国房地产政策的总体基调将维持相对宽松状态。

    市场分化“有史可鉴”

    在整体过剩的同时,区域分化态势已经形成。在上海易居研究院监测的35个热点城市中,截至今年1月底,一二三线城市新建商品住宅存销比分别为8.6、11.8和19.4个月。

    该机构指出,一线城市已连续13个月存销比低于12,这也是其房价近期出现较明显上涨的原因。二线城市存销比连续三个月低于12个月,房价上涨幅度也较大。三线城市存销比较高,去库存压力相对较大。

    体现到房价上,据国家统计局数据,今年1月,深圳、上海、北京、南京、广州的新建商品住宅价格同比涨幅均超过10%,涨幅位居70大中城市前5位?;褂?5个城市房价同比出现下降。涨幅最高的深圳为52.7%,最低湛江为下降4.9%,两个极点的差距不断拉大。

    陈志向21世纪经济报道记者表示,市场出现分化,表现为供需结构和房价数据变化,但根本原因还在于城市的经济结构、支付能力、人口流入等指标。在这方面,一线城市和其他城市有着天然差别。

    中信建投的报告也指出,从国际情况来看,城市分化是历史性规律。以日本为例,6个主要城市的地价指数一直高于其他地区, 在房地产泡沫化时期的增速是其他地区的双倍,泡沫破灭后仍明显优于其他地区。

    该机构还指出,在大周期下,房地产市场变化也存在从一线城市向二三线城市传导的效应。因此,我国二线城市的市场仍被看好。但对于三四线城市,由于其主要因素在于人口流出而非购买力不足,所以市场升温乏力。

    中信建投表示,国内房地产市场发展至今,最初一荣俱荣、一损俱损的局面已不存在,城市极差在扩大。

    这种背景下,“分城施策”体现出其合理的一面。按照胡葆森的说法,以往一刀切式的政策已经对市场造成了伤害。

    2015年以来,监管层下调房屋最低首付比例和二手房交易契税的做法,均绕开了一线城市。分析认为,正如一线城市启动针对“房价过快上涨”的应急预案,未来这种分化趋势还将持续。

    地方政府对市场的感知更为明显,其动作也往往先于中央政府调控。2013年下半年,山东南部某城市就曾因市场严重过剩而暂停了新区土地供应,该市还对进城购房农民给予现金奖励,并向公务员摊派卖房任务。

    一位接近国土部的专家向21世纪经济报道记者表示,与过去不同,中央政府给予地方政府的权限不断加大,使之在不违反原则的前提下,能够对市场进行灵活调整。

    沉重的“负?!?

    在“分城施策”思想下,即便一线城市纷纷启动应急预案,但对房价似乎仍难抑制。

    在陈志看来,这与我国房地产市场的两个独有特征有关。其一,政府已成为房地产市场的重要分子,并从中获得收益,这就决定了政府部门不可能对需求进行严厉打压;其二,我国居民投资渠道不足,不动产仍然是最重要和最有效的投资标的。

    从这个意义上说,房地产身上的“负?!辈豢晌讲怀林?。

    陈志表示,我国房地产市场从构建、推动,到发展、膨胀,再到过剩,过程非常迅速。在这背后,政府部门的某些行为起到了“加速器”作用,比如,对土地出让的偏好,建设保障房责任的缺失,城市规划工作无序等。

    其间,中央政府曾出台政策进行纠偏,但效果并不尽如人意。这一方面由于执行力度不佳,另一方面,很多政策本身就具两面性。

    另一个“加速器”在于投资冲动。投资需求始终是中国楼市的重要一员,无论是2008年的“四万亿”投资,还是今年1月央行的海量“放水”,都有相当部分流入了房地产。此外,来自江浙、山西、内蒙等地的投资客,也曾是房地产市场主角。

    根据21世纪经济报道记者了解,在限购较为宽松的杭州、苏州、南京等城市,近期已有投资客抬头趋势,部分投资者甚至动用了资金杠杆。

    陈志表示,在货币政策宽松阶段,房地产就相当于一块巨大的“海绵体”,吸纳了很多资金。这虽然防止资金流入消费领域造成通胀,但造成了房地产市场本身过度膨胀。

    在未来一段时期,房地产仍然会起到上述作用。但如何引导资金流向,使之真正能够消化库存,而非推涨房价,则是政策关注的重点。

    上述接近国土部的专家表示,房地产调控政策的手段必然向市场化方向演进。理想状态在于,明确政府责任,避免行政过度干预,使市场自发调整。但由于与经济发展、市场改革的周期叠加,楼市政策短期内仍需依赖“分城施策”的原则和一定行政手段。


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