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    近期房地产政策及其影响评述

    作者:热点专题(2016年第4期) 来源:广东房地产网 时间:2016-03-03

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    房地产政策是近期各方关注的焦点。2016年中央经济工作会议,把化解房地产库存作为来年经济工作的重要任务之一。此后,国务院相关部委和中国人民银行围绕“去库存”这一主题,相继出台了一些支持政策,如公租房税收优惠、下调购房首付比例、提高公积金存款利率、购房税收优惠、下调存款准备金率等。

    近期国家层面上出台的房地产相关政策

    政策名称

    发布时间/会议/部门

    政策概要

    房地产去库存

    2015.12.18-21

    中央经济工作会议

    化解房地产库存为2016年经济工作的五大任务之一

    农民工市民化;

    农业人口就业地落户;

    建立购租并举的住房制度;

    鼓励投资购买库存商品房用于出租;

    鼓励开发商适当降价,促进房地产业兼并重组,提高产业集中度;

    取消过时的限制性措施。

    关于公共租赁住房税收优惠政策的通知(2016 -2018年)

    2015.12.30

    财政部·国税总局

    对公租房建设、转让和租赁实行一定的税收优惠政策

    免征城镇土地使用税;

    免征建设/经营管理中涉及的印花税;

    单位购房用作公租房免征契税、印花税;

    单位、团体及其他组织转让旧房用作公租房且增值额未超过扣除项目金额的20%,免征土地增值税;

    低保家庭租房补贴免征所得税;

    免征房产税,租金收入免征营业税。

    关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知

    2016.02.01

    中国人民银行·银监会

    下调不“限购”城市购房首付比例

    限购城市,普通住房商贷最低首付可下调至20%,二套普通住房再次申请商贷最低首付款下调至30%;

    限购城市,首套首付30%,二套首付60/70%。

    关于完善职工住房公积金账户存款利率形成机制的通知

    2016.02.17

    中国人民银行·住建部·财政部

    公积金存款利息统一按一年期定期存款利率计算

    之前当年归集和上年结转的公积金存款利率分别按活期和三个月定期利率计算;之后统一按一年期定期存款利率计算,由之前的0.35%1.10%统一转按1.50%计息。

    关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知

    2016.02.17

    财政部·国税总局·住建部

    下调购房契税、缩短二手房交易营业税缴交年限

    首套90方以下按1%,90方以上按1.5%计征契税;

    二套90方以下按1%,90房以上按2%计征契税。

    将购买期限在2年以内的住房进行销售,全额征收营业税(5%),

    2年(含)以上免征营业税。(之前以5年为分界线)

    北上广深可享首套契税下调政策。

    中国人民银行决定下调存款准备金率

    2016.03.01

    中国人民银行

    普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点17.0,回到2010年末的水平。

    资料来源:合富房地产经济研究院搜集整理

    总之,国家层面上,政府部门从户籍制度改革、税收、公积金、金融等方面全方位支持和鼓励消费者购房,引导开发商转型持有物业经营,引导房地产中介服务商、社会团体等投资群体发展住房租赁市场。

    从各省市来看,截至目前全国已经有不少省市出台房地产去库存意见和具体措施。多数省市去库存措施涉及:控制土地供应、鼓励农民工进城买房、引导建立购租并举的住房制度、提高棚改货币安置比例、实行购房补贴和税收优惠、降低首付比例、提高公积金个贷率、推进公积金异地贷款等方面。然而也各有特色。

    229日,广东省印发《广东省供给侧结构性改革去库存行动计划(2016-2018)》。与其他省市相比,该计划提及的以下几点最具有针对性和阶段性意义。

    1、停止实施“90/70”政策。这有利于市场充分发挥资源配置的作用,提高房地产市场化程度,实现产品由市场说了算的状态。事实证明,“90/70”政策对不限购的城市作用有限,采取“一套多证”便可轻松应对。与之相反的是,上海强调加大中小户型的供应,强调城区实施“90/70”、郊区“90/60”政策。

    2、有条件的城市可放开香港、澳门居民购房限制。这在一定程度上放开了外资准入限制,增加市场的开放性,一定程度上解绑“限外”政策。广东省最有条件的城市可能是佛山、中山、惠州等。与此相似,北京亦明确在京工作的港澳台居民及华侨可购买一套自住房屋,境外机构在北京设立的分支可购买办公所需的非住宅类物业。

    3、广州市应及时调整执行住房限购政策的行政区域范围。这实际上是给广州去库存目标划开一道口子,最有可能解除限购的区域是库存量大、去化周期长的花都、新黄埔和南沙等外围区域。

    4、明确各地市去库存目标。广东省方案将21地市划分为四类城市,对各类城市实行不同的去库存措施,分城施策,并明确各地市去库存目标。值得一提的是,深圳和珠海房地产市场无需去库存,各类房屋去库存目标均为0。

    另外,辽宁省意见提出对开发企业实施减税优惠,并分区域对待。海南省强调丰富产品类型,推动房地产朝高端方向发展,鼓励房企向租赁转型。福建支持房企调整产品结构,将库存商品房转为企业总部、软件产业、电子商务、众创空间和旅游、养老、文化地产,产权式(公寓式)酒店在不改变规划用途和统一经营管理的情况下,可以分割出售。云南允许地块项目调整为新兴产业、养老产业、文化产业、教育产业、体育产业等项目。

    此外,还有不少城市对购房者直接进行补贴。四川眉山对符合条件的购房者购买城区144平方米以下的新建商品住宅,可享受每平方米500元的补贴;杭州富阳区则根据学历补贴购房者,学历越高的补贴越多;河南安阳居民在市区购买普通住房,可享受两万元的购房补贴等。31日沈阳更是放出大学生购房零首付的大招,不过被连夜叫停,称暂时还不具备条件。

    那么,在全国各地楼市政策一片利好和较为宽松的货币环境下,全国楼市表现将会怎样?相关政策将如何发展呢?

    1、楼市库存去化必然加快。无论是从历年房地产政策和商品房销售走势,还是从各城市的实际销售数据来看,销售量都将会有所攀升。当前,北京、上海、深圳楼市已表现为供不应求的状态,广州及较多数量的二三线城市销售加速。

    2、更多城市房价将上涨。一方面在政策利好下需求增加,另一方面开发商也会抓住政策利好的机会趁势加价。合富辉煌数据中心监测的数据显示,许多城市房价已普遍开始上涨。

    3、各城市房价上涨的幅度将有所分化。一线城市房价涨幅较大已成事实;一些区域中心三四线城市供求矛盾相对较为缓和,政策利好支撑房价小幅上涨;至于库存量大、去化周期远超红线的城市,房价以企稳为主甚至小幅向下波动。

    4、一线城市楼市或许继续吸引资金进入。虽然实际上一线城市房地产政策并没有太多松动甚至加大调控(如上海强调中小套型住房供应比例),但是全国沸腾的去库存政策改变了一线城市的市场信心,更多的资金或许将涌入楼市,这是一线城市楼市火爆的重要原因。 

    5、今后楼市政策的调整将更注重分城施策。一线城市及核心二线城市、二线城市、三四线城市等楼市表现各有不同,房价涨跌情况各异,分城施策是必然的选择。一线城市房价上涨快、涨幅大,核心二线城市楼市政策松绑之后房价也较快上升,如杭州、南京房价更是向一线城市看齐,这些城市将成为政策重新收紧的第一波;其他城市在市场平稳之后政策也将逐步形成平衡?;蛐碓?/span>2016年底,楼市政策将重新逐步收紧。

    在即将召开的“两会”中,“十三五”发展规划、供给侧改革、房地产市场与政策等焦点值得大家关注。

    (供稿:合富房地产经济研究院)

     

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