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    关于房地产去库存的思考

    作者:冯锦麟 来源:广东省房地产行业协会 时间:2015-12-14

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      房地产这个多年来为GDP增长起着不可替代作用的行业,可以说一直是支撑着地方政府财政运作的支柱。故此,房屋供过于求的现状或迟或早就会不可避免地出现。
      根据国家统计局公布的数字显示,截至2015年10月底。全国商品房库存面积为68632万平方米。显然这是指已建成(或基本建成)取得预售许可而库存的官方统计数字,而已开工在建明年大部分就可以达到预售条件的70亿平方米商品房中虽然可能有部分已经预售,如果以现在库存滞销面积是35亿平方米(由于商品房的库存面积数字在不断变化谁也无法非常精准地确定)而以全国去年销售12亿平方米计算就大概需要3年才能使这些库存积压的商品房被市场消化(这还没有将每年还有不断新开工建设的商品房数量计算在内)。当产品成为库存积压即使能为GDP的增长作贡献有实际意义吗?起码不会成为持续发展所需要的吧!
      其实,35亿平方米商品房的库存,如果以每平方米成本4000元计算就意味着有14万亿的资金被房地产这个行业长期占用积压,这无疑就是社会产品最大的一宗产能过剩。虽然这些资产资金可能大部分不是国有的投资,但大部分是从银行获取的贷款或与银行的资金有关应是不用置疑的。也就是说,银行有大量的资金投放在房地产这个行业。以央行公布的数字,房地产开发贷款加上个人购房贷款今年上半年的余额已超过19万亿元。很明显,这些被占用甚至被套牢的大量银行资金如果长期得不到释放将会产生巨大的金融风险。这种风险已经在三、四线城市明显存在以至有"鬼城"的说法出现,而且还有进一步恶化的趋势。须知,现阶段一个房地产项目投资年收益率一般不会高于百分之十,由于资金成本的原因,多年才能消化其产品的项目就会是亏本而无能力偿还银行的贷款,这不仅会导致房地产商(企业)的经营?;踔粱岢鱿值贡?,更会给社会的稳定带来难以估量的问题。
      大家知道,资金对于作为发展中的国家来说,能高效运用对促进社会经济的发展意义是不言而喻的,特别是在目前国家下决心打赢脱贫攻坚战的背景下更具实际的意义。所以,房地产库存的资金积压问题当然就需要政府结合市场现实的政策引导才能解决吧!
      现在,房地产去库存已引起国家的重视,习近平主席最近指示要化解房地产库存,促进房地产业持续发展。那么,怎样才能化解房地产的库存呢?
      一、房地产关乎地方政府的财政命脉,必须使地方政府认识到商品房长期的库存积压必然会导致房地产行业不会持续发展的后果从而从根本上扭转靠"土地财政"过日子的思想(但是现阶段房地产一旦停滞地方政府的日子确实不好过)。那么,作为国家层面是否应考虑调整中央与地方政府的财政税收政策呢?我以为,只有中央政府的号召而无地方政府和市场的积极配合,任何政策措施的效果都可能是不理想的。
      二、现时实行的商品房预售许可制度是由于房地产开发商当年可以"卖图纸"就将购房款收入襄中挪用而产生项目烂尾,国家为减少买卖双方的纠纷等问题以达到维稳的社会效果而设立的。如果将预售许可变为要有一定数量的"用户订单"才能开工建设而将预售许可前置在房地产项目详细规划方案审批后即可进行(比如一个有1000居住单元的小区要有不少于200个用户的订单才能开工建设),如开发商拿地后两年内未能获得一定数量的"用户订单"而土地闲置,政府要实施土地收回也容易操作,这样就会在源头上减少房地产库存甚至是项目烂尾的情况发生。
      三、可能有人说,现在实行的房地产预售许可制度是在楼房基本建成后才准予销售仍然会产生买卖双方的不少纠纷,所以政府应取消商品房预售而要实行竣工验收才能销售商品房,如果将预售许可前置到开工建设前,岂不是恢复以前允许开发商"卖图纸"的做法而使这些纠纷和矛盾加剧吗?当然,实施要有"用户订单"才能开工建设的制度需要考虑的情况确实很多,但主要开发商的诚信有保障,加上银行能有积极性加入,就会有可能取得开发商、用户和银行的三方共赢结果。1、开发商必须要以实力为后盾并有较好的诚信记录才能被用户认同敢于在项目开工建设前就落订成为准业主。这其中也包括促使开发商不断提高自身素质的转型升级并最终在这个行业达到优胜劣汰,而目前不少原本只是经营"士多"店的小贩只要拿到地就可成立项目开发公司进入本应有较高门槛要求的房地产行业进行房地产开发,但由于其经营不善而"跑路"给社会带来了不少的问题??梢运?,这是房地产行业非理性竞争带来的负面后果。对于市场经济来说,没有竞争当然是不行的,但过份的竞争也是不可取的。政府对于房地产这个关系国计民生的行业,必须要有适当的管制措施,才能使其健康发展。2、"用户订单"运作中用户付出的资金必须先存放在有监管能力并能有所增值的银行这个第三方的账户,这些资金要按项目开发的工程进度分期支付给开发商以避免被挪用。3、开发商必须在项目开工前购买项目工程保险,以保障订单用户和开发商自身的权益。4、银行作为第三方介入后就会有大量用户订单的资金存放并可考虑以按揭的形式向用户发放贷款,从而使银行经营按揭资金的持续时间拉长产生更多的效益,开发商则通过"用户订单"获得按工程进度的资金保障减少其融资成本从而为降低房价提供了条件,而订单的用户只需拿出自有小部分的资金落订就能取得较低价钱的房屋成为准业主。5、为保障银行的权益,开发项目必须要将其土地抵押给银行以减少银行的风险从而进一步调动其参与的积极性。
     ?。ㄗ髡呦倒愣ハ图庞邢薰径鲁ぃ?br />   2015年12月8日

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