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    粤住宅待售面积比增24.6%创新高

    作者: 来源:南方日报 时间:2015-02-03

      1月29日,广东省房协发布《2014年度广东房地产市场分析报告》。报告显示,2014年,广东商品住宅销售面积、销售额同比分别下降7.6%和6.9%。从全年走势来看,1-8月,销量同比降幅总体逐月扩大;下半年,随着各地行政干预逐步退出,降息和差别化住房信贷政策的有效刺激,销量趋于好转,全年呈现先降后升态势。值得注意的是,截至2014年期末,全省商品房待售面积5467.99万平方米,同比增长22.3%。其中,商品住宅待售面积3545.82万平方米,同比增长24.6%,创下历史最高,显示后市去化压力仍然较大。
      ●南方日报记者卢轶
      销售
      2014年销量为历史次高
      2014年市场进入自我调整阶段,全省商品房销售面积9315.76万平方米,同比下降5.3%;销售额8461.84亿元,同比下降5.4%;销售均价9083元/平方米,小幅下降0.1%。从近5年商品房销售面积比较来看,2014年销量虽然下调,但仅次于2013年,处于历史次高水平。
      按用途分,商品住宅销售面积、销售额分别为8163.56万平方米、6960.26亿元,同比分别下降7.6%和6.9%;合计销售73.94万套,同比下降6.5%;销售均价8526元/平方米,小幅增长0.7%。办公楼销售面积230.45万平方米,同比下降10.3%;商业营业用房销售面积491.06万平方米,同比增长13.2%;其他房屋销售面积430.70万平方米,同比大幅增长36.7%。此外,商品住宅销量占商品房总销量的87.6%,同比下降2.2个百分点;办公楼占2.5%,小幅下降0.1个百分点;商业营业用房占5.3%,同比提高0.9个百分点。
      库存方面,截至2014年期末,全省商品房待售面积5467.99万平方米,同比增长22.3%。其中,商品住宅待售面积3545.82万平方米,同比增长24.6%;办公楼198.69万平方米,同比下降4.5%;商业营业用房818.36万平方米,同比增长16.9%。除写字楼之外,其他各类用房的待售面积均创下历史新高,说明后市总体面临较大的去化压力,加快去库存仍是当务之急。
      资金
      房企资金流较为紧张
      资金方面,2014年,房地产企业到位资金11326.60亿元,同比增长8.2%,增幅为2003年以来的次低水平,也是除2008年之外,唯一仅实现个位数增长的年份。
      从商品房销售额占到位资金的比重情况看,2014年全省商品房销售额8461.84亿元,占本年到位资金的74.7%,该比重为2006年以来的最低水平,反映出当年房地产企业运作中资金缺口相对较大。与当年完成投资额相比,2014年商品房销售额与完成投资额的比值为110.8%,比上年大幅回落26.3个百分点,为2006年以来的次低水平,反映出当年房地产企业的资金流较为紧张。
      投资方面,2014年,全省房地产完成投资额7638.45亿元,同比增长17.2%,增速同比下降4.6个百分点。从地价与房价水平的比较看,在同样不考虑容积率因素的情况下,2014年土地平均购置价格相当于商品房平均销售价格的48.2%,大幅高于其他年份水平,地价的过快上涨推高了市场风险。
      风险
      局部市场有下调风险
      报告指出,新常态下,国家仍将继续实施稳健的货币政策和积极的财政政策,支持和鼓励合理住房消费的差别化信贷环境有望继续实施。但随着人口红利的消失以及城镇住房短缺时期的过去,以住宅开发为主的传统房地产发展方式将难以为继,房地产转型升级的步伐将不断加快。
      世联行集团市场研究部分析,预计2015年行业整体的调控将延续去年的主基调,货币政策将适度宽松;房企直接融资渠道会进一步放宽,将促使行业集中度提高。市场供需层面,省内主要城市已进入实质性去库存阶段,预计成交将整体维持高位水平,但局部市场依然存在进一步向下调整的风险。特别是住宅市场方面,预计2015年仍将是积极消化库存的关键时期。
      报告指出,随着行政干预退出,在稳健货币政策和积极财政政策刺激下,消费预期继续好转,预计市场或延续去年8月份以来的态势,全年市场保持谨慎乐观,住房价格维持稳定。对于库存去化周期较长的城市和企业,建议根据市场细分采用租售并举的方式以加快存量房的消化速度。

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