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    三地地王齐出:整体市场降温 房企补货热情依旧

    作者: 来源:中国证券报 时间:2016-11-25

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      在经过数轮激烈的土地招拍挂后,日前,广州、武汉和长沙产生多个地王。中原地产首席分析师张大伟认为,在2016年整体销售刷新历史纪录的情况下,房企补货的积极性较高,优质土地资源抢夺依然激烈。不过,就全国范围而言,重点调控城市的土地市场已经降温,政府祭出的增加持有、设置限价等调控手段,使得前期地王集中区域开始出现地价降温现象。
      填平热点城市洼地
      11月22日,广州进行多块土地的招拍挂,各地块竞争激烈状况不一。其中,白云新城宅地竞争尤为激烈,龙湖首开联合体以32.23亿元、配建30150平方米保障房竞得该地块,并刷新广州单价地王,折合楼面价45469元/平方米。如果计算保障房的建安成本(以3500元/平方米计算),实际付出地价成本可达46958元/平方米。
      据了解,广州白云新城地块目前的一手楼盘均价在40000元-45000元/平方米不等。上述地块的楼面价接近4.7万每平方米,意味着开发商未来售价至少在8万-9万元才能回本。广州地产人士表示,尽管白云新城地块仍有潜力,但8万-9万元的价格入市仍然有压力。
      值得注意的是,根据广州市11月17日的要求,开发商拿地的资金来源必须为自有资金。这其实已经为房企拿地设置了更高的门槛。
      除了白云新城地块外,龙湖地产和首开股份还联手拿下广州市黄埔区的另一宗地,价格为43.04亿元。公开资料显示,龙湖地产今年前10月销售额为746亿元,首开股份为596.42亿元。
      同日,武汉迎来限购升级后的首场土拍,平安以110.65亿元力夺武汉杨泗港宅地,未达最高限价;远城区5宗地因报价达到最高限价而熔断。位于黄金位置的新港长江城地块楼面价则达到13588元/平方米。
      也是这一天,厦门建发获得长沙梅溪湖120亩宅地,总价29亿元,溢价180%。
      整体市场降温
      尽管一日多地出现多个地王,但从全国热点城市土地市场来看,重点调控的城市已经明显降温。中原地产研究中心统计数据显示,9月30日-11月20日,全国地王数量明显减少,以10亿元地块+溢价率100%为标准,10月单月只有17宗地王,而11月截至20日只有12宗。
      重点城市已经出台多项措施控制地价,例如福州市拍卖竞价采用限地价、无偿提供住宅建筑面积方式,即地块设定最高限制价格(溢价率上限设定不超过50%,含50%),竞买人报价不超过最高限价的,按价高者得的原则确定竞得人。11月16-17日,北京出让4宗住宅用地,其中一宗溢价率47.69%,地产商将全部持有所有住宅面积。武汉则设置了土拍100%溢价率上限。
      数据显示,在22个城市出台调控政策后,各地楼市出现了明显的退烧现象。10月份,全国合计出现单宗土地成交金额超过10亿元的地块为27宗,超过5亿元的地块为65宗。相比调控前市场最火爆的8-9月,高价地数量开始减少,在10月份累计10亿元以上的地块中,溢价率超过100%的地块有17宗,主要出现在天津、长沙、南宁、上海、佛山、沈阳、南昌。

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