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    聂梅生:恶性去库存实质是转移房地产泡沫

    作者:乔玉龙 来源:地产中国网 时间:2016-08-08

    必威体育手机安卓app下载 www.zhenghaofh.net 7月22日,博鳌房地产论坛第16届年会在三亚举办,针对供给侧改革、房地产去库存、养老产业等问题,全联房地产商会创会会长、清华校友房地产协会会长聂梅生接受了地产中国网的采访,她认为,供给侧改革当中避不开土地与金融的改革,地根与银根永远是最重要的两个要素。就当前全国的去库存状况,她坦言,在去库存的过程中有一种做法是只管把房子卖光,而不管把房子卖给了谁,这种是恶性的去库存实际上是把房地产泡沫转移给了投资客,是非常危险的。

    地产中国网:您如何评价目前全国房地产的去库存现状?

    聂梅生:一些二线城市原来的房价较低,此轮全面上涨的情况,有一些城市是在补涨。如今政府在提倡租售并举,确实满足了居住使用的需求,这种去库存的方式是良性健康的。另外一种去库存是房子卖光了,但都是投资客,如果都不去住,那就是恶性的去库存。房子从开发商手里转移到了投资客手中,这样的库存就是泡沫,等于是把泡沫搬了一次家。

    我们当前房地产市场的问题是租售比太不平衡了,租金与房价的比例完全失衡。美国的房价体系是按照当年房子的租金来按比例决定房屋的价格。中国的房价与租金完全脱节,脱节后就希望有机构自持,机构的持有者在中国寥寥无几。未来会鼓励机构去自持,以实现租金与房价的平衡。

    地产中国网:您如何看待现在大面积出现的鬼城现象?

    聂梅生:新城目前很多都是睡城,这个是城镇化不可避免的一个阶段。我们通常是先修基础设施,然后把人填满进去,有些成功的区域是可以把人填满的,这说明当初的规划定位是正确的。有一些可能过了十年也无法填满,就容易形成睡城,比如鄂尔多斯,当初的定位就是有问题的,导致他无法形成一个成熟的城镇。

    地产中国网:您认为房价上涨期还会持续多久?您如何看待北京的商住限购政策?

    聂梅生:大部分的普涨已经形成了,在这样的态势下,平均房价的上涨还会持续一段时间,但是涨幅会很微弱。国家对房价的调控目标是房价涨幅不能超过GDP,如今GDP是6.7%,而房价已经超过16%,已经比GDP高出了太多,因此涨幅会在未来回落。

    关于北京商住限购,我认为就需要看人能聚集多少,入住率相当高的情况下才会有发展。我认为对于中国楼市而言,商住产品比住宅产品的库存压力更大,供给侧改革要能忍得住新生态。

    地产中国网:如何看待近期洪涝灾害造成的城市问题?

    聂梅生:基础设施还是需要提升,基础设施的量达到了,但质还需要提高。这也与中国的城市人口密度太大有关系,尤其是一些大城市的流动人口逐步增加,城市的人口容纳量激增,就容易造成城市功能的下降。

    地产中国网:我们看到近年来您在养老地产的推进上也投入了很多的精力,您如何看待当前我国养老产业的发展?

    聂梅生:对于养老产业的定义目前还在探索,但是能够达成共识的是它是有生命力的。目前的情况是养老产业会和险资去合作,包括土地这部分可以用农地来进行。养老产业是一个跨界的产业,比房地产跨界要多很多,所以需要多个部委合作来进行,所以需要习主席、李总理来出面来解决这个问题。

    2016年以来就有很强的政策支持,习主席近期专门针对养老地产主持了一次会议,表达了政府对养老产业的支持。以伊春为例,国企如果要拿地做养老地产,政府是直接划拨土地的。如果是民企,政府会回补85%的资金进行配套,并且在税费方面有很多减免,包括国开行在内的机构都会提供4%以下的低息贷款。这对于房企而言,资金压力会大为减轻。


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