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    房地产税不等于房产税

    作者: 来源:和讯房产 时间:2016-07-27

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    7月23日,G20财长和央行行长会议税收高级别研讨会上,财政部部长楼继伟重提房地产税改革。

     

    为此,已历时两年的房地产税提法和此前已经在上海(楼盘)、重庆(楼盘)试点5年的房产税成为撩动楼市神经的敏感话题。

     

    “房地产税不是房产税,加一个字,就是完全不同的另外一个税种?!敝泄缈圃撼窍缃ㄉ杈孟抵魅?、住建部政策研究中心原主任陈淮如是说。

     

    “房地产税的提法意味着要把土地的部分纳入进来,”业内一位分析人士认为,在楼市热度不减、地王频出的半年试点,中央再次提出加快房地产税税制改革,透露着决策层对当前整体楼市的关注和思考,释放出楼市调整信号。

     

    一项新税种

     

    “房地产税包括很多环节,比如开发、流通、保有等。针对保有环节的税收,才是我们一直频繁提及的房产税?!倍源?,中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌曾解释说。

     

    而据记者查阅公开资料发现,早在2012年9月,国家税务总局政策法规司巡视员丛明就曾经强调,要区分房产税和房地产税这两个不同的概念,如果按照原值征收则是房产税,如果按照评估价值征收则是房地产税,评估价值里包括了地价。

     

    2013年之后,扩大个人住房房地产税改革试点范围表述多次被国家层面提及,而在当时,“房地产税”和“房产税”的表述并未引起关注。

     

    “根据财税部门的政策设计,房地产税在设计上将提出逐步提高直接税比重,减少房产建设和交易环节税费,增加保有环节税收,配套推进清费立税?!辈普恳晃幌喙毓僭痹院脱斗坎硎?。

     

    “对于房地产税而言,主要是把土地的部分加进去,这里面临的最大矛盾是与现行税费制度的衔接问题?!鄙鲜霾普抗僭敝赋?,“这主要体现在土地出让金的缴纳方面?!?

     

    目前,开发商缴付的土地出让金实际上是向政府一次性缴清70年的土地使用租金,开发商则将这部分费用作为开发成本制定房价,将其“转嫁”到购房者身上。而按照丛明的说法,房地产税是对房屋所有者的房产进行评价估值征税,上述官员表示,“二者具有相通性,属于重复征收?!?

     

    一位地方财政厅相关负责人告诉和讯房产,此前中央曾考虑调整土地出让金的缴纳方式和分配比例,这其中的一种可能性就是将土地出让金并入房地产税分期缴纳。

     

    “这样,一方面可以解决房地产税征收中的不合理部分,减轻缴税人负担;另一方面也可以逐步消减地方政府对土地财政的过度依赖,引导房价趋于理性?!鄙鲜龉僭北硎?。

     

    但是,这一方式在随后的推进中仍然受到了地方掣肘。

     

    “毕竟土地出让金是地方政府的一大财源,占地方财政收入的三分之一,甚至是一半以上。如果土地出让金并入物业税中分期支付,则难免会触动地方利益?!备酶涸鹑硕源吮硎?,中央与地方在这一问题上仍存在分歧,初期则是先考虑采取一半费一半税的方式,并用税率调整来寻找平衡,逐步实现清费立税。

     

    “房产税试点不成功”

     

    而对于已经试点多年的房产税而言,尽管原本一直被业内称为楼市调控的“另一只靴子”,但试点至今日,却变得有些“索然无味”。

     

    “重庆和上海的房产税试点可以判断为不成功,没有扩围的意义?!背禄创饲霸砸丫缘愣嗄甑姆坎罢咦鞒隽伺卸?。

     

    做出如此判断的一个重要依据,是房产税试点对两地房价的抑制作用并不明显。

     

    “从近几年来看,重庆和上海的商品房成交价格都有所上涨,”国务院发展研究中心一位负责人表示,“尽管上涨幅度不同,但房产税作为抑制房价的利剑,目前的效果仍然没有表现出来?!?

     

    从上海、重庆房产税试点来看,房产税目前还仅限增量即新购相关房产,征收范围并未涉及存量。与此同时,现在住房信息系统仍不配套,业内人士多认为,短期内房产税可能还主要针对增量住房,其改革总体将呈现分区域、差别化征收的渐进路径。

     

    “征收房产税,需要居民住房信息联网、不动产价格评估体系等一系列配套制度的整体、系统、协调推进。从试点的情况看,我国在这些基础数据和评估技术上的欠缺还比较严重?!敝泄扑胺ㄑа芯炕峄岢ち踅N奶寡?。

     

    另一方面,对于决策层而言,房产税的试点方案依据仍然是国务院会议精神,不仅不是法律,而且违背现行《房产税暂行条例》中“非经营房产不征税”的规定,如要扩大铺开,其中可能出现的一系列问题也就没了法律保障。

     

    但时至今日,房地产税的立法工作迟迟没有公布进展,此前,业内人士曾透露,主要是由于几个参与部门对于征收的几个基本要素难以统一意见。


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