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    拐点将至?楼市变量提示金融系统风险

    作者: 来源:21世纪经济报道 时间:2016-06-16

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      房地产投资相关数据正在暗示市场变化。
      6月13日,国家统计局公布了1-5月份房地产开发投资及销售数据,总体来看,房地产投资增速、商品房销售面积及金额增速均开始回落,房地产市场已现疲态。
      此外,热门一二线城市楼市对土地市场的传导效应仍在继续,克而瑞研究中心分析师杨科伟指出,市场再次落入“地王起、市场衰”的周期循环并非不可能。
      6月14日,一名业内人士对21世纪经济报道记者透露,作为国内风控做得最好的某股份制银行内部会议下达了房贷口子开始收紧的指示,未来规?;岽蠓鞯?,利率也会有变化。该银行已经开始控制楼市风险,不排除会有更多市场化的股份制银行跟风,楼市接下来调整是大概率事件。
      21世纪经济报道记者联系多家机构获悉,他们近期对房企的调研信息显示,部分银行已经调整中长期开发贷为短期开发贷(一年以内甚至6个月)。
      成交放缓供应增加
      同策咨询研究总监张宏伟直指,下半年楼市拐点将临。根据同策咨询研究中心发布的《2016-2017年上海商品住宅市场研究趋势报告》显示,3·25新政的出台,加速了成交量倒V形反转趋势:此后改善需求后置,700万-1000万总价的看房量下跌30%左右。
      上述报告从近几年市场容量分析了成交变量逻辑:限购令前后4-5年,上海年均住宅市场容量从1480万平方米下降至900万平方米,作为对其回应,2015年扩容至1488万平方米有??裳???悸堑较薰好挥蟹趴?,当下市场容量应在980万-1480万平方米之间,假设其为9年平均(1230万平方米),依前所述,2015年大致多释放需求258万平方米;在经济环境不发生剧烈变化的情况下,2016年将承受2015年过度释放的住宅需求,理论成交量约为972万平方米。而前5月已经成交了超过600万平方米,可想而知,下半年理论上市场容量已所剩无几。
      下半年土地供应增加也将影响市场反应。
      6月初,上海2016年用地供应计划显示,全年供应住房用地(包括保障性住房)800公顷,今年前5月供地仅占15%。
      长三角多个二线城市亦然,南京今年前5个月卖地金额已达去年全年的9成,超过了前年一年总额。今年南京计划供地500公顷,后续还有超过上半年的土地供应。
      有分析人士指出,由于市场传导到土地需要时间,因此,目前土地拍卖仍然火爆,而在新政出台传闻不断的当下,房企不得不关注后续市场供需变化。
      南京市房管局下属网上房地产统计数据显示,5月30日-6月5日,南京楼市日均认购357套、成交461套,与前一周相比,认购量下跌近3成,成交量下降2成多。
      张宏伟指出,今年上半年的火爆行情,与市场透支有关。2014年四季度至2016年一季度,宽松货币政策及消费者对上海房地产行业政策收紧预期,导致大量购房需求提前集中释放,楼市基本面出现快速好转。
      他指出,上海全市商品住宅增速周期为38-39个月左右,从2016年2月开始上海全市商品住宅销售面积增速进入向下周期,预计将在2017年9月迎来向上周期拐点。
      中信证券分析师也指出,从年初开始就呈现去化速度不断上升的情势。当去化速度上升到高点后会出现向下调整,调整底部销售去化速度和2016年年初(出台降低首付比例之前)相似。但该分析师指出,在充分调整之后,2016年年末仍然可能再度出现热销。
      中信证券6月14日曾发布研报表示,上半年这轮地王未来的盈利水平,可能略逊于北京2013年-2014年取得地王的最后真实盈利水平。
      金融系统风险隐现
      高地价推动房价上涨的模式实际是透支市场购买力和区域成长空间的做法。如果后市进行调整,该类区域将面临较大冲击。
      中信证券一份研报就指出,房价快速上涨的同时提升了金融性风险。2014年以来上海新增个人住房贷款和商品住宅销售额同比持续增加,截至2016年4月份新增个人住房贷款增速虽然收窄,但同比仍然高达206.39%。如果市场调整,银行资产价格缩水,金融风险增加。
      “这也是央行上海总部制定上海市房地产金融宏观审慎管理框架的主要原因?!鄙鲜鲋行胖と治鍪χ赋?,率先实施这种管理,也是为了防止由于银行资产缩水带来的银行系统风险。
      张宏伟指出,表面上看,去年下半年以来,上海商品住宅市场出现量价齐升,“地王”频出也推动房价继续上涨。但背后潜在的金融风险也在积累:“沪九条”楼市调控政策后,商品住宅市场交易量已经开始出现下滑;由于政策面收紧、市场需求的透支与货币政策从严预期等因素,预计上海楼市下半年将进入真正的调整期。这意味着上海房价面临下降,对于银行来讲,由于2015年下半年以来的房贷资产均为房价处于高位时的资产,当房价开始下降,去年下半年以来的房贷资产会缩水,金融风险增加,此时,银行必然首先收口子,对象显然只有开发贷款、个人按揭贷款。
      值得关注的是,2010年以来商业银行的不良贷款余额和不良贷款比例出现双升局面。其中,2014年三季度以来上升最为明显,在银行金融风险上升的背景下,银行对房地产开发企业贷款有所管控。
      从商业银行不良贷款比例来看,2010年出现了下降趋势,在2011年三季度达到最低值0.9%,在楼市政策刺激下,2014年四季度后不良贷款比例快速上升,到2016年一季度达到1.75%。
      另一方面,房企融资窗口期也正在远去。通过梳理A股市场上市房企公司债的发行数据,可以看出5月份发债成本略有上升,这和近期投资者对房企大规模融资持谨慎态度有关,同时也暗示了房企直接融资成本或有上升趋势。
      5月A股市场共7家房企发行了公司债,发行规模为180亿元,环比增长159%。相比3月份的最高值400多亿,5月份的发行规模已有明显下降。观察今年前5个月的数据,可以看出公司债发行的最狂热时期或已过去。
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      房地产投资相关数据正在暗示市场变化。
      6月13日,国家统计局公布了1-5月份房地产开发投资及销售数据,总体来看,房地产投资增速、商品房销售面积及金额增速均开始回落,房地产市场已现疲态。
      此外,热门一二线城市楼市对土地市场的传导效应仍在继续,克而瑞研究中心分析师杨科伟指出,市场再次落入“地王起、市场衰”的周期循环并非不可能。
      6月14日,一名业内人士对21世纪经济报道记者透露,作为国内风控做得最好的某股份制银行内部会议下达了房贷口子开始收紧的指示,未来规?;岽蠓鞯?,利率也会有变化。该银行已经开始控制楼市风险,不排除会有更多市场化的股份制银行跟风,楼市接下来调整是大概率事件。
      21世纪经济报道记者联系多家机构获悉,他们近期对房企的调研信息显示,部分银行已经调整中长期开发贷为短期开发贷(一年以内甚至6个月)。
      成交放缓供应增加
      同策咨询研究总监张宏伟直指,下半年楼市拐点将临。根据同策咨询研究中心发布的《2016-2017年上海商品住宅市场研究趋势报告》显示,3·25新政的出台,加速了成交量倒V形反转趋势:此后改善需求后置,700万-1000万总价的看房量下跌30%左右。
      上述报告从近几年市场容量分析了成交变量逻辑:限购令前后4-5年,上海年均住宅市场容量从1480万平方米下降至900万平方米,作为对其回应,2015年扩容至1488万平方米有??裳???悸堑较薰好挥蟹趴?,当下市场容量应在980万-1480万平方米之间,假设其为9年平均(1230万平方米),依前所述,2015年大致多释放需求258万平方米;在经济环境不发生剧烈变化的情况下,2016年将承受2015年过度释放的住宅需求,理论成交量约为972万平方米。而前5月已经成交了超过600万平方米,可想而知,下半年理论上市场容量已所剩无几。
      下半年土地供应增加也将影响市场反应。
      6月初,上海2016年用地供应计划显示,全年供应住房用地(包括保障性住房)800公顷,今年前5月供地仅占15%。
      长三角多个二线城市亦然,南京今年前5个月卖地金额已达去年全年的9成,超过了前年一年总额。今年南京计划供地500公顷,后续还有超过上半年的土地供应。
      有分析人士指出,由于市场传导到土地需要时间,因此,目前土地拍卖仍然火爆,而在新政出台传闻不断的当下,房企不得不关注后续市场供需变化。
      南京市房管局下属网上房地产统计数据显示,5月30日-6月5日,南京楼市日均认购357套、成交461套,与前一周相比,认购量下跌近3成,成交量下降2成多。
      张宏伟指出,今年上半年的火爆行情,与市场透支有关。2014年四季度至2016年一季度,宽松货币政策及消费者对上海房地产行业政策收紧预期,导致大量购房需求提前集中释放,楼市基本面出现快速好转。
      他指出,上海全市商品住宅增速周期为38-39个月左右,从2016年2月开始上海全市商品住宅销售面积增速进入向下周期,预计将在2017年9月迎来向上周期拐点。
      中信证券分析师也指出,从年初开始就呈现去化速度不断上升的情势。当去化速度上升到高点后会出现向下调整,调整底部销售去化速度和2016年年初(出台降低首付比例之前)相似。但该分析师指出,在充分调整之后,2016年年末仍然可能再度出现热销。
      中信证券6月14日曾发布研报表示,上半年这轮地王未来的盈利水平,可能略逊于北京2013年-2014年取得地王的最后真实盈利水平。
      金融系统风险隐现
      高地价推动房价上涨的模式实际是透支市场购买力和区域成长空间的做法。如果后市进行调整,该类区域将面临较大冲击。
      中信证券一份研报就指出,房价快速上涨的同时提升了金融性风险。2014年以来上海新增个人住房贷款和商品住宅销售额同比持续增加,截至2016年4月份新增个人住房贷款增速虽然收窄,但同比仍然高达206.39%。如果市场调整,银行资产价格缩水,金融风险增加。
      “这也是央行上海总部制定上海市房地产金融宏观审慎管理框架的主要原因?!鄙鲜鲋行胖と治鍪χ赋?,率先实施这种管理,也是为了防止由于银行资产缩水带来的银行系统风险。
      张宏伟指出,表面上看,去年下半年以来,上海商品住宅市场出现量价齐升,“地王”频出也推动房价继续上涨。但背后潜在的金融风险也在积累:“沪九条”楼市调控政策后,商品住宅市场交易量已经开始出现下滑;由于政策面收紧、市场需求的透支与货币政策从严预期等因素,预计上海楼市下半年将进入真正的调整期。这意味着上海房价面临下降,对于银行来讲,由于2015年下半年以来的房贷资产均为房价处于高位时的资产,当房价开始下降,去年下半年以来的房贷资产会缩水,金融风险增加,此时,银行必然首先收口子,对象显然只有开发贷款、个人按揭贷款。
      值得关注的是,2010年以来商业银行的不良贷款余额和不良贷款比例出现双升局面。其中,2014年三季度以来上升最为明显,在银行金融风险上升的背景下,银行对房地产开发企业贷款有所管控。
      从商业银行不良贷款比例来看,2010年出现了下降趋势,在2011年三季度达到最低值0.9%,在楼市政策刺激下,2014年四季度后不良贷款比例快速上升,到2016年一季度达到1.75%。
      另一方面,房企融资窗口期也正在远去。通过梳理A股市场上市房企公司债的发行数据,可以看出5月份发债成本略有上升,这和近期投资者对房企大规模融资持谨慎态度有关,同时也暗示了房企直接融资成本或有上升趋势。
      5月A股市场共7家房企发行了公司债,发行规模为180亿元,环比增长159%。相比3月份的最高值400多亿,5月份的发行规模已有明显下降。观察今年前5个月的数据,可以看出公司债发行的最狂热时期或已过去。

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